Uma boa forma de compreender o tempo presente é voltar a atenção para onde as pessoas estão morando. Durante a pandemia da Covid-19, sair dos grandes centros refletiu a busca de muitas famílias pela tranquilidade e qualidade de vida. Da mesma forma em que, no passado, a tendência era ter o sonho da casa própria, ampla e com muitos quartos para os filhos.
Observar a falta de moradia nas cidades também revela muito sobre a organização social e a desigualdade econômica atual. A capacidade de escolher onde morar, conciliando preferências com o estilo de vida, está cada vez mais vinculada ao poder aquisitivo. A busca por apartamentos menores nem sempre está relacionada ao desejo de praticidade, mas sim à situação financeira das famílias.
No entanto, o que antes era uma opção para famílias de baixa renda ganhou novos contornos e tem atraído um público cada vez mais diversificado. Seguindo o mesmo princípio das antigas quitinetes, os apartamentos compactos, chamados “studios”, que variam de 20 a 40 metros quadrados, valorizam a boa localização e a oferta de serviços integrados.
Conforme explica Frederico Braida, professor da Faculdade de Arquitetura da Universidade Federal de Juiz de Fora (UFJF), os “studios” se diferenciam das quitinetes por sua abordagem de design mais contemporânea e integrada. “As quitinetes geralmente oferecem uma divisão mais tradicional entre os espaços, com independência entre a cozinha, o quarto e o banheiro. Já os ‘studios’ buscam criar uma sensação de fluidez e amplitude. São prédios mais novos, que podem oferecer outros serviços integrados, como lavanderias coletivas, áreas de lazer, ‘coworking’ e até espaços gourmet.”
Localização
A localização é um fator essencial. Como Braida aponta, em Juiz de Fora, novos empreendimentos do tipo têm ganhado força na área central, em bairros como São Mateus e no Centro. “Às vezes, podemos pensar que qualidade de vida é ter uma casa grande, com piscina, em um condomínio fechado, mas, para muitos, morar no Centro, relativamente perto de tudo, com acesso ao transporte público, é a opção ideal. O que é qualidade de vida para você pode ser diferente para mim. Algumas pessoas gostam de morar em casa, outras preferem apartamento, assim como algumas pessoas gostam de praia, outras de montanha. A escolha pela moradia também é uma questão comportamental.”
Para ele, ainda é cedo para afirmar que o crescimento de apartamentos tipo “studio” em Juiz de Fora é uma tendência. “Senão fica parecendo que daqui para frente só veremos investimentos em ‘studio’, sendo que em Juiz de Fora há um crescimento também de condomínios fechados com casas de luxo. Temos bairros como o Estrela Sul, no qual há uma intensa construção de casas enormes e luxuosas. Há também regiões da cidade investindo em apartamentos maiores.”
Aspecto comportamental
Dados do último censo do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), realizado em 2022, mostraram que o número médio de moradores por residência caiu de 3,31, em 2010, para 2,79, em 2022 – uma queda de 18,7%. Esses números refletem uma tendência que pode ser observada no dia a dia: famílias cada vez menores, optando por ter poucos filhos ou até mesmo não tê-los. Esse aspecto comportamental da sociedade pode explicar a maior procura, e consequente oferta, por apartamentos menores do tipo “studio”.
Um outro ponto levantado por Diogo Souza Gomes, empresário e representante da Câmara do Mercado Imobiliário de Minas Gerais (CMI/Secovi MG) em Juiz de Fora, é a saída tardia da casa dos pais. Pessoas na faixa dos 30 anos que desejam morar sozinhas também são um público-alvo para os apartamentos “studio”. “Esse tipo de apartamento é muito versátil quando falamos de público-alvo. Nossa população está envelhecendo, e existe ainda o perfil das pessoas que estão ficando idosas, moram sozinhas e não precisam de um espaço tão grande. Há também os investidores, que compram esses ‘studios’ para locação, próximo à UFJF, por exemplo, uma área sempre cotada.”
Gomes, que acompanha o mercado imobiliário em Juiz de Fora há mais de 20 anos, explica que é comum existirem picos de tipologias de imóveis. Há alguns anos, o momento era das quitinetes, que permaneceram por muito tempo em alta, visto que a cidade tem uma veia universitária e comercial. “Tivemos também o tempo do quarto e sala, recentemente houve um ‘boom’ de apartamentos maiores, com três quartos, principalmente no Bom Pastor e Santa Helena. Mas, de uns três anos para cá, tenho observado que os ‘studios’ são a bola da vez. Eles chegam com uma nova roupagem, ganham varanda que não tinham antes, área de lazer, que em Juiz de Fora quase não existia, um pouco mais de modernidade na disposição dos cômodos e acabam sendo uma opção interessante também de investimento devido ao menor custo.”
Investimento em locação temporária
A procura por “studios” também é grande por parte de investidores. É um apartamento pequeno, de fácil manutenção e que tem potencial de lucro acima do mercado. O corretor de imóveis Hugo D’Agosto enxergou essa possibilidade no trabalho. Ele afirma que já tinha vontade de investir em um imóvel para ser uma segunda fonte de renda e, trabalhando no ramo de locação e venda, muitas boas oportunidades surgiam. Uma dessas ele decidiu agarrar. “Ficamos com medo quando compramos o primeiro; quando compramos o segundo, continuamos com esse medo. É normal ter. Vejo isso nos meus clientes, mas sempre tive vontade de ter mais um apartamento que me desse renda e sempre achei imóvel um investimento muito seguro.”
Quando decidiu comprar, Hugo buscou um perfil que pudesse se adequar a aluguéis de temporada pelo Airbnb, plataforma na internet de oferta e procura de hospedagens. “Foi uma primeira tentativa. Se não desse certo, eu passaria para o aluguel convencional.” Mas a aposta deu certo, tanto que atualmente ele administra dois “studios” que são voltados exclusivamente para esse tipo de locação. Os apartamentos são todos montados, mobiliados para quem vai passar um período em Juiz de Fora. “Achamos que o Airbnb é simples, até você alugar. Ouvimos que ele rende o dobro de um aluguel convencional. Parece um investimento muito fácil, mas hoje vejo que não é assim. São perfis diferentes. Você precisa montar o apartamento todo, gera um pouco mais de trabalho, dor de cabeça, já que qualquer problema que ocorra, a pessoa vai até você. É diferente da imobiliária, onde esse serviço é terceirizado.”
Sobre a rentabilidade, Hugo explica que é preciso ter muito controle de custo, mas que no fim a locação realmente rende mais do que a convencional, dando um retorno de 1,5% do valor investido. “Considero isso muito bom. Na cidade, é difícil conseguirmos, em um aluguel convencional, 1% de retorno do valor investido. O que vemos é por volta de 0,5%.” Além disso, no Airbnb, custos como Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), condomínio, luz, água, ficam com o proprietário. “Isso pode variar, mas acredito que tem possibilidade de melhorar. Porque ainda estamos no início e o Airbnb depende muito de avaliação. Quem gosta volta, recomenda, então acredito que melhore.
Aquecimento do mercado imobiliário
“Juiz de Fora é uma cidade de negócios”, afirma Diogo Souza Gomes, e isso faz, de acordo com ele, que o mercado de locação seja “pungente”. “Não é apenas a área estudantil que é forte aqui na cidade, temos também a área de saúde, eventos, empresas vindo e trazendo profissionais para a cidade. Temos muitos profissionais que trabalham em Juiz de Fora de segunda a sexta, mas suas famílias não residem na cidade.” Para esses casos, o empresário vê um público que procura menos protocolo e mais versatilidade. “Por ser um polo regional de saúde, muitos pacientes precisam fazer tratamento na cidade e residem por um curto período de tempo. São nessas movimentações que o investidor precisa ficar atento.”
Conforme ele aponta, o mercado imobiliário de Juiz de Fora tem se esforçado para se adaptar a novas demandas que antes podiam ser negligenciadas. Um exemplo é a instalação de ares-condicionados. “Há dez anos, os prédios mal tinham preparação para ter ar-condicionado instalado aqui em Juiz de Fora. Hoje, é quase uma obrigação nos novos.” As áreas de lazer também estão sendo cada vez mais exigidas, assim como o espaço para carregamento de carros elétricos. “Em 2019, fizemos o primeiro lançamento de um condomínio já preparado para o carregamento de carros elétricos nas garagens. Na época, achávamos que isso era uma realidade muito distante, mas hoje vemos muitos prédios enfrentando dificuldades para se adaptar.” Para ele, a forma de morar se transforma na mesma intensidade que a forma de viver e, por isso, é importante saber interpretar as novas tendências do mercado para fazer o investimento certo, seja por parte do construtor, seja do investidor.
